各县（区）人民政府、开发区管委会，湾里管理局，市直各有关单位：
《南昌市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》已经2025年第37次市政府常务会审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
2025年12月16日
（此件主动公开）
南昌市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法
第一章 总 则
第一条 为进一步规范国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场行为，促进土地要素流通，提高土地资源配置效率，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《江西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（赣府厅发〔2020〕12号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市本级范围内国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场（以下简称“土地二级市场”）的建设、运行和管理，包括土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。
第三条 南昌市自然资源主管部门依法负责土地二级市场的建设、管理和监督。
发改、财政、国资、税务、住建、市场监管、金融等相关部门按照各自职责，做好土地二级市场管理相关工作。
第四条 有下列情形之一的，国有建设用地使用权不得转让、出租、抵押：
（一）经司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式禁止、限制转让、出租、抵押的；
（二）土地出让合同等书面协议中明确约定禁止、限制转让、出租、抵押的；
（三）共有国有建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物，未经其他共有人书面同意的；
（四）存在权属争议的；
（五）未依法取得国有建设用地使用权不动产权证书的；
（六）法律法规规定禁止转让、出租、抵押的其他情形。
第二章 国有建设用地使用权转让
第五条 本办法所称国有建设用地使用权转让，是指各类导致建设用地使用权转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。土地招拍挂竞买时已明确成立新公司开发，成交后按约定与新公司签订土地出让合同的不视为转让。国有建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及房产转让而引起“连房带地”转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理相关手续。
第六条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，应当经市人民政府依法批准，按以下方式办理：
（一）土地用途符合《划拨用地目录》的，可以继续保留划拨方式，不补缴土地出让金，直接办理转移登记；
（二）土地用途不符合《划拨用地目录》但符合规划的，由受让方补缴土地出让金，自然资源主管部门为其办理土地出让手续和不动产登记。
第七条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，按以下标准补缴土地出让金：
（一）整宗土地使用权转让，补缴土地出让金的，应委托依法备案的土地评估机构评估，自然资源主管部门参考评估价格，集体研究确定应补缴土地出让金，并拟订土地出让方案，报市人民政府批准。
（二）属于已登记分户的城镇住宅转让的，由购房人按房屋成交价格的1%缴纳土地出让金，房屋成交价格参照税务部门计征契税时计税价格确定。房屋部分份额转让与房屋全部份额转让均按房屋总建筑面积计缴，即土地出让金金额=房屋计税价格（每平方米单价）*房屋建筑面积*1%。
（三）属于已登记分户的非住宅转让的，土地出让金的计价基础为网格商业楼面基准地价。受让人应缴纳的土地出让金数额=宗地所在网格商业楼面基准地价*楼层修正系数*期日修正系数*60%（期日修正是指依据城市地价监测成果，以申请补办时点上一季度南昌市商业用地地价指数为基准进行修正；期日修正系数、商业用地楼层修正系数由自然资源主管部门定期公布实施）。
第八条 以出让方式取得的国有建设用地使用权转让，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
（三）法律法规规定的其他条件。原土地出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。
对已投资额占投资总额是否超过25%，可以项目现状建设情况、经依法批准的项目建设方案为依据，委托具有相关资质的机构进行评估认定。
宗地出让时设置了有关业态等出让条件的招商引资类项目土地转让，由自然资源主管部门征求市直相关部门意见并报市政府同意；属企业投资工业项目“标准地”的，由辖区政府（管委会、湾里管理局）提出意见。
第九条 房屋建设工程投资额未达到投资总额25%的出让国有建设用地使用权转让，可以预告登记转让；宗地出让时设置了有关业态等出让条件的招商引资类项目自然资源主管部门征求市直相关部门意见并报市政府同意后可以预告登记转让；属企业投资工业项目“标准地”的，由辖区政府（管委会、湾里管理局）提出意见。按照“先投入后转让”原则，交易双方签订国有建设用地使用权转让合同，先办理预告登记，允许受让人凭预告登记证明办理项目立项、投资项目核准（备案）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、消防设计审查等规划、建设、消防审批手续，在投资额达到法定转让条件后再办理转移登记。建设项目转让前已办理规划、建设、消防等审批手续的，可凭预告登记证明办理项目相关审批手续变更。
第十条 国有建设用地使用权分割转让的，应当经自然资源主管部门批准，并符合有关法律法规或土地出让合同约定、划拨决定书规定。划拨决定书、出让合同明确移交的附属设施、配套设施等，可依据土地核验范围直接办理分割转让，如土地核验未明确标出范围的，可依据批准的规划方案范围直接办理分割转让。
分割转让后的建设用地的使用年限为土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第十一条 拟分割后的地块应具备独立的分宗条件，分割界线不得切割建（构）筑物，应满足安全、消防和环保等相关法律法规要求，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在转让合同中明确有关权利和义务。
工业用地分割应不影响生产、经营和使用功能，工业用地内的行政办公楼、生活服务设施等分割时，影响生产、经营和使用功能的，不得单独分割转让。
未完成开发建设的土地，在不改变原划拨决定书规定或出让合同约定的前提下，按照批准的规划方案满足独立分宗条件、不损害建筑功能完整性的，可分割转让，转让时应明确交易双方各自用地范围内的土地用途和建筑规模等内容，作为规划审批和规划核实的依据。
第十二条 国有建设用地使用权合并转让的，应当经自然资源主管部门批准，并符合有关法律法规或土地出让合同约定、划拨决定书规定。其中涉及土地用途一致的划拨类国有建设用地使用权合并的无需批准，可直接办理合并登记。
合并前多宗土地剩余使用年限不一致的，土地使用权人可按照等价值原则重新确定剩余土地出让年限，也可补缴一定年限土地出让金后按较长年限确定合并后的宗地剩余使用年限。自然资源主管部门应当组织依法备案的土地评估机构分别评估宗地合并前后的土地价值。合并后宗地的土地价值高于合并前多宗土地价值总和的，土地使用权人应当补缴土地出让金。
第十三条 土地合并涉及的宗地应为界限相邻地块，且土地用途、土地使用权人、土地使用权类型一致。合并后的宗地需满足安全、消防和环保等相关法律法规要求。
第十四条 土地合并涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权类型的，原则上统一办理为出让，其中划拨土地需按土地市场价格补缴土地出让金；合并宗地用途符合《划拨用地目录》的，土地使用权人可选择保留划拨方式。
第十五条 以作价出资或入股方式取得的国有建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的国有建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准国有建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可根据权利人申请，保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式，土地使用年限为原土地使用者的作价出资或入股的剩余年限。
第十六条 授权经营建设用地使用权，在授权经营期内，可依法作价出资（入股）、租赁或在集团公司直属企业、控股公司、参股企业之间转让。权利人可凭被授权国家控股公司、国有独资公司和集团公司的土地处置文件，直接办理不动产登记手续。但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，须经依法批准，补缴土地出让收入，权利类型变更为出让。出让金补缴标准，参照划拨土地补办出让有关规定执行。
第十七条 国有建设用地使用权转让申报价格比标定地价低20%以上的，市人民政府可行使优先购买权纳入土地储备。
第三章 国有建设用地使用权出租
第十八条 本办法所称国有建设用地使用权出租，是指土地使用权人作为出租人将国有建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
国有建设用地使用权出租的，出租人与承租人应签订国有建设用地使用权出租合同或房屋租赁合同，出租期限不得超过土地使用权剩余年限，且最高不得超过20年。
第十九条 全部或部分国有建设用地使用权出租后，土地出让合同、划拨决定书载明的权利、义务仍由原国有建设用地使用权人承担。
第二十条 建立划拨国有建设用地使用权出租收益年度申报制度，由出租人依法向税务部门申报并缴纳土地收益，不再另行单独办理建设用地使用权出租的批准手续。土地收益纳入土地出让收入管理。
第二十一条 土地使用权人将划拨建设用地使用权，以营利为目的出租，地上建有房屋的，按租金的15%缴纳土地收益；地上没有房屋的，按租金的30%缴纳土地收益。
划拨建设用地使用权出租土地收益指导价由市自然资源主管部门委托专业评估机构，参照宗地所在区域、对应土地用途的最新基准地价及市场行情进行评估，并报市人民政府批准后公布实施。指导价应定期更新，与基准地价更新周期保持同步。
第四章 国有建设用地使用权抵押
第二十二条 本办法所称国有建设用地使用权抵押，是指土地使用权人（抵押人）将其合法取得的国有建设用地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向抵押权人履行债务做出的担保行为。抵押人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权以抵押财产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。
第二十三条 自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。
第二十四条 以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。
第二十五条 以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。
第二十六条 对不以公益为目的的教育、医疗卫生、养老等社会领域企业以有偿方式取得的国有建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资的，可由抵押权人和抵押人采取告知承诺制等措施，保障抵押权实现后原有经营活动持续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。
第二十七条 宗地部分开发建设，且有部分房屋预售、转让的，不影响抵押权的设立，但应明确抵押范围不包含已经预售或转让及无偿移交给属地政府的公益性质的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施的不动产权。已设立抵押权，因抵押权延期、担保范围变化等原因可申请抵押权变更登记。
第五章 市场建设、服务与监管
第二十八条 国有建设用地使用权交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可通过全国土地二级市场交易服务平台、江西省建设用地使用权二级市场网上交易系统公开交易；涉及企业国有资产交易的，应符合国有资产交易监督管理有关规定。转让、出租交易双方达成一致后签订书面合同。
第二十九条 自然资源主管部门应当加强交易管理与不动产登记的有序衔接。引导社会中介机构参与土地二级市场评估、咨询、法律服务等中介服务，诚信经营。
第三十条 国有建设用地使用权转让、出租、抵押涉及税费的，按照国家税收政策规定执行。国有建设用地使用权二级市场网上交易服务费按照国家和省公共资源交易的有关规定执行。
第三十一条 国有建设用地使用权二级市场转让、出租、抵押过程中产生的需上缴财政的收入应及时足额上缴。
第三十二条 自然资源主管部门会同同级财政、税务、住建、市场监管、国资、法院等相关部门建立健全信息平台互通共享机制，实现土地二级市场交易及监管信息资源共享。
第三十三条 司法机关在涉地处置决定作出前向自然资源主管部门了解所涉不动产的权利、原出让合同约定的权利义务等情况，自然资源主管部门应当依法履行协助执行义务，及时提供相应材料信息。对已经人民法院判决生效涉及土地使用权转让的案件，自然资源主管部门应当配合执行。
政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求自然资源主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。国有产权交易管理没有强制规定的，应通过土地一、二级市场交易平台公开转让。
第三十四条 建立健全土地二级市场的动态监测监管制度，完善监测监管信息系统。
第六章 附 则
第三十五条 本办法中市本级范围为东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、新建区、红谷滩区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、湾里管理局。南昌县、进贤县、安义县对辖区内的土地二级市场管理参照本办法执行。
第三十六条 法律、法规、规章等对土地二级市场交易另有规定的，从其规定。
第三十七条 本办法自2026年1月18日起施行。《南昌市人民政府关于印发南昌市建设用地使用权转让管理办法（试行）的通知》（洪府发〔2017〕54号）、《南昌市人民政府关于印发南昌市建设用地使用权转让（出租）交易规定（试行）的通知》（洪府发〔2017〕55号）、《南昌市人民政府关于印发南昌市建设用地使用权抵押登记实施办法（试行）的通知》（洪府发〔2017〕56号）、《南昌市人民政府关于印发南昌市产业用地宗地分割登记规定（试行）的通知》（洪府发〔2017〕57号）、《南昌市人民政府关于进一步优化划拨土地使用权补办出让手续办理流程的通知（试行）》（洪府发〔2017〕58号）、《南昌市人民政府关于加强国有划拨土地使用权出租土地收益管理的通知（试行）》（洪府发〔2017〕59号）、《南昌市人民政府办公厅关于印发南昌市划拨国有土地上城镇住房转让不动产登记办法的通知》（洪府厅发〔2017〕116号）同时废止。
赣公网安备 36010802000056号
